Bei einer Scheidung kann es manchmal recht schwierig sein, sich zu einigen. Besonders dann, wenn gemeinsame Immobilien oder Grundstücke vorhanden sind, kann sich das Ganze ziemlich kompliziert gestalten. Es ist zu hoffen, dass die Ehepartner zu einer Lösung im Sinne aller Miteigentümer kommen. Ansonsten bleibt nur noch die Option einer Teilungsversteigerung. Im nun folgenden Artikel erfahren Sie was unter einer dieser letzten Option zu verstehen ist, wie der Ablauf der Teilungsversteigerung aussieht und mit welchen Kosten hierfür zu rechnen ist.
Wenn Ehepaare während ihrer Ehe Wohneigentum in Form von Grundstücken oder Immobilien erworben haben und sich im Zuge der Scheidung nicht einigen können, wie das gemeinsame Eigentum aufgeteilt werden kann, kommt es zwangsläufig zur sogenannten Teilungsversteigerung. Durch dieses rechtliche Mittel kann die Eigentumsgemeinschaft aufgehoben werden, ohne dass es der Zustimmung des Anderen bedarf.
Gemäß § 749 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann jeder Miteigentümer eine Aufhebung verlangen. Sie können jedoch durch einen Ehevertrag untereinander vereinbaren, dass eine Aufhebung ausgeschlossen ist.
Haben die Partner keinen Ehevertrag und leben somit im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, kann laut § 1365 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) keine Versteigerung ohne die Zustimmung des Partners stattfinden, wenn die Immobilie fast das gesamte Vermögen dieses Beteiligten ausmacht. Möglich ist das erst dann, wenn die Scheidung rechtskräftig ist.
Kommt es zu einer Teilungsversteigerung, wird also der Eigentumsanteil beider Partner aufgelöst, das Objekt wird versteigert und der Erlös wird unter den Partnern aufgeteilt. Dies ist in § 753 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nachzulesen. Scheitert der Versuch, das gemeinsame Objekt zu verkaufen, so kann eine Wiederholung beantragt werden – gelingt es dann wieder nicht, hat derjenige, der dies beantragt hat, jedoch die Kosten zu tragen.
Eine Versteigerung geschieht nur unter gewissen Bedingungen. So heißt es zum Beispiel in § 44, dass durch das geringste Gebot „[…] die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden [müssen]“. Die Festlegung des geringsten Gebots wird vom Gericht vorgenommen. Dabei ist die Geldsumme jedoch – anders als beim Verkauf – so angesetzt, dass die Eigentümer vor gravierenden Verlusten geschützt werden, wobei der eigentliche Verkehrswert der Immobilie nicht dabei berücksichtigt wird. Durch das geringste Gebot ist aber auf jeden Fall gewährleistet, dass die Beteiligten die Verfahrenskosten und andere Belastungen (z.B. Grundschulden oder Hypotheken) aus dem Erlös beziehen können.
In vielen Fällen sind die finanziellen Folgen einer Teilungsversteigerung also nicht sehr wünschenswert – manchmal kann diese jedoch auch vorteilhaft für einen der Beteiligten sein. Im folgenden Text werden wir den unterschiedlichen Aspekten genauer nachgehen: Sie erfahren unter anderem, wann eine Versteigerung vorgenommen werden kann, ob dies sinnvoll ist und wie so ein Verfahren abläuft. Außerdem werden Sie herausfinden, was sie sonst noch tun können und wie Sie einer Teilungsversteigerung entgegenwirken können.
Die Grundsätzliche Voraussetzung für eine Versteigerung eines Grundstücks oder einer Immobilie ist das gemeinsame Eigentum an zu verkaufenden Objekt und eine nicht herbeizuführen Einigung im Zuge der Scheidung. Es muss somit ein Konflikt vorliegen, der nur dadurch lösbar ist, dass das gemeinsame Eigentum versteigert wird. Möchte zum Beispiel einer der Gatten das Haus behalten, während der andere es verkaufen möchte, um wieder an sein Geld zu kommen, kann er durch eine Teilungsversteigerung sozusagen einen Verkauf erzwingen.
Dabei ist es nicht relevant, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist. Von einer Teilungsversteigerung sind in der Regel aber nur Ehepaare betroffen, die keinen Ehevertrag abgeschlossen haben und somit nichts anderweitiges vereinbart wurde. Wenn die Eheleute keine solche vertragliche Vereinbarung haben, dann gilt während ihrer Ehe der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das heißt: Die Vermögen fließen durch die Eheschließung nicht zusammen – Jeder Partner hat ein eigenes Vermögen.
Als Güterstand bezeichnet man die rechtlichen Grundlagen zur Regelung der Vermögensverhältnisse der Eheleute. Es gibt verschiedene Güterstände, die sich jeweils durch einen anderen Umgang mit dem Vermögen der Partner innerhalb einer Ehe auszeichnen.
Auch für Eheleute, die in einer Zugewinngemeinschaft leben, kann unter gewissen Umständen keine Teilungsversteigerung veranlasst werden: Nämlich dann, wenn 90 % des gesamten Vermögens des Ehepartners an die Immobilie gebunden ist und dieser nicht mit einer Versteigerung einverstanden ist. Das aber nur, solange die Scheidung noch nicht vollzogen ist. Mit der rechtskräftigen Scheidung löst sich auch die Zugewinngemeinschaft auf und eine Veräußerung der Immobilie durch das Amtsgericht ist möglich.
Eine Teilungsversteigerung bei einer Scheidung sollte eher vermieden werden – optimalerweise können die Gatten zu einer Vereinbarung gelangen, die die Interessen beider Seiten berücksichtigt. Ansonsten ist es ratsam, auch Kompromisse einzugehen. Bei einer Versteigerung durch das Amtsgericht wird die Immobilie nämlich um 50 % des Verkehrswert angeboten, was finanzielle Verluste für beide Partner bedeuten kann.
Jedoch kann sich dies auch als vorteilhaft erweisen: Die Gatten können nämlich ebenfalls an der Versteigerung teilnehmen und haben somit die Chance, die restlichen Anteile an der Immobilie zu einem günstigeren Preis zu erwerben. Sie können jedoch nicht einfach nur die restlichen Anteile zu kaufen, sondern Sie müssen das gesamte Haus erwerben – Sie erhalten jedoch einen Teil mit dem späteren Erlös wieder zurück. Bedenken Sie, dass ein solches Vorgehen auch mit Risiken verbunden ist. Schließlich weiß man nie, ob man überboten wird und wie hoch der Kaufpreis schlussendlich sein wird.
Außerdem sollte bedacht werden, dass der andere Gatte ebenfalls als Bieter bei der Versteigerung teilnehmen kann. Sind die Verhältnisse dermaßen konfliktreich, dass es überhaupt zu einer Teilungsversteigerung gekommen ist, kann man oft davon ausgehen, dass der Partner das Objekt nicht ohne Weiteres günstig an den anderen Partner abgeben wird. Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der zu berücksichtigen ist: Sobald das Objekt versteigert wurde, kann es sein, dass sich die Gatten auch bezüglich der Verteilung des Erlöses nicht einigen können. Dann wären weitere Verhandlungen nötig, was wieder mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.
Um eine Versteigerung der gemeinsamen Immobilie oder eines Grundstück in die Wege zu leiten, muss einer der Gatten einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht stellen. Das ist das Gericht des Bezirks, in welchem sich die Immobilie befindet. Ein formloses Schreiben samt aktuellem Grundbuchauszug ist ausreichend, um beim zuständigen Amtsgericht die Teilungsversteigerung in die Wege zu leiten.. Der Grundbuchauszug darf hierbei im Übrigen maximal 6 Monate alt sein. In dem Schreiben ist die Bezeichnung der Immobilie und deren Miteigentümer samt Anschrift anzuführen.
Wird dem Antrag durch das Amtsgericht stattgegeben, muss ein Gutachten eingeholt werden, um den Verkehrswert der Immobilie einschätzen zu können. Anschließend wird ein Versteigerungstermin vom Gericht festgesetzt. Um auf die Versteigerung aufmerksam zu machen, können Inserate veröffentlicht werden. Die Versteigerung findet dann öffentlich statt. Jeder kann also ein Gebot abgeben – einschließlich der Eheleute.
Wenn die Immobilie verkauft wurde, kommt es durch das Amtsgericht zur Aufteilung des Erlöses. Das Gericht setzt zwar einen Plan für die Verteilung fest – der Erlös wird jedoch nur dann ausgezahlt, wenn jeder Beteiligte auch mit der Berechnung seiner Anteile einverstanden ist. Ist dies nicht der Fall, müssen zusätzliche Verhandlungen stattfinden, bevor jeder sein Geld erhält.
Wie lange so ein Teilungsversteigerungsverfahren dauert, hängt von mehreren Faktoren ab. Meistens handelt es sich jedoch ca. um ein Jahr. Wenn bereits ein Gutachten vorliegt und dieses somit nicht erst beauftragt werden muss, kann sich das Verfahren verkürzen – sofern das Gericht das Gutachten akzeptiert. Außerdem kann das Verfahren auch hinausgezögert werden und dadurch in seltenen Fällen sogar mehrere Jahre dauern.
Am besten ist es, wenn Sie schon frühzeitig mit dem Miteigentümer einer Teilungsversteigerung entgegenwirken und einen Ehevertrag schließen. Ansonsten kann man eine Versteigerung der Immobilie im Zuge der Scheidung unter gewissen Umständen verzögern. Dazu ist innerhalb von 2 Wochen nach Bekanntgabe die Einstellung beim zuständigen Amtsgericht zu beantragen.
Das Amtsgericht wird dem Antrag jedoch nur stattgeben, wenn dies nach einer Abwägung der widerstreitenden Interessen der Miteigentümer auch angemessen erscheint. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn es einem der Beteiligten nicht möglich ist, beim Versteigerungstermin anwesend zu sein. Weitere Gründe können darin liegen, dass in naher Zukunft eine Wertsteigerung der Immobilie zu erwarten ist – zum Beispiel weil gerade renoviert wird. Finden noch Verhandlungen statt, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen, kann ebenfalls eine Verfahrenseinstellung erwirkt werden. Jedoch wird die Versteigerung nur für maximal 6 Monate eingestellt. Danach kann noch ein weiteres Mal ein Antrag gestellt werden. Insgesamt kann die Teilungsversteigerung also für 12 Monate eingestellt bzw. aufgeschoben werden.
Auch wenn gemeinsame Kinder in der betreffenden Immobilie leben und ein Umzug einen weitreichenden Einschnitt in das Kindeswohl bedeuten würde, bestehen gute Chancen, dass das Versteigerungsverfahren eingestellt wird. In dem Fall kann dies auch mehrmals beantragt werden. Eine diesbezügliche Entscheidung des Gerichts kann auf Antrag aufgehoben oder geändert werden, wenn eine Veränderung der Situation stattgefunden hat. Eine Einstellung des Verfahrens ist in diesem Fall insgesamt für maximal 5 Jahre möglich.
Auf Dauer lässt sich eine Teilungsversteigerung also nicht verhindern. Es kann jedoch sein, dass die Miteigentümer im Laufe der Zeit doch noch zu anderen Lösungen finden und keine Versteigerung mehr stattfinden muss. Für den Antragsgegner besteht jedoch auch die Möglichkeit, einen Beitritt zur Teilungsversteigerung zu beantragen. Vergessen Sie nicht, Ihrem Gatten spätestens 4 Wochen vor der Versteigerung von Ihrem Beitritt zu berichten. Durch einen Beitritt können Sie mehr Mitspracherecht für das Verfahren erlangen – Sie sind dann sozusagen in der gleichen Rolle wie der Antragsteller und müssen bei Entscheidungen, die für das Verfahren relevant sind, ebenfalls befragt werden.
Die Kosten setzen sich zusammen aus den Antragskosten, den Verfahrenskosten, den Kosten für das Gutachten, den Anwaltskosten, wie auch den Gerichtskosten und den Kosten für die Bekanntmachung des Versteigerungstermins durch Inserate. Die Verfahrenskosten für eine Teilungsversteigerung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie. Sie werden vom Erlös aus dem Verkauf abgezogen.
Die Verfahrenskosten hat jeder Beteiligte zu tragen – jedoch in Abhängigkeit vom jeweiligen Anteil an der Immobilie. Sollte derjenige, der eine Teilungsversteigerung beantragt hat, den Antrag wieder zurückziehen, so muss er die Kosten alleine tragen – ebenso dann, wenn die Versteigerung nicht gelingt. Die Kosten, die für das Gutachten entstehen, müssen eventuell schon davor vom Antragsteller bezahlt werden. Auch ein Vorschuss für die Gerichtskosten ist zu zahlen. Insgesamt müssen Sie mit mehreren 1000 Euro rechnen.
Da eine Versteigerung sehr riskant ist und sich meist eher ungünstig für die Beteiligten auswirkt, sollten Sie versuchen, andere Lösungen zu erarbeiten. Natürlich kommt es immer darauf an, wie Ihre Situation genau aussieht und was Ihre Anliegen sind. Wenn Sie weiterhin in der Immobilie wohnen möchten, können Sie Ihren Partner darum bitten, dass er Ihnen seine Anteile an dem Objekt verkauft – vorausgesetzt natürlich, Sie können sich dies auch leisten.
Ansonsten wäre ein Verkauf der gesamten Immobilie auch eine Möglichkeit. Auch eine Vermietung käme in Frage. Bei einem Haus könnte man sich überlegen, ob es sich so ausbauen lässt, dass zwei getrennte Wohneinheiten entstehen. Eine weitere Lösung könnte sein, die Eigentumsanteile an gemeinsame Kinder zu überschreiben. Wenn eine alternative Lösung aufgrund starker Konflikte mit Ihrem Partner jedoch nicht in Sicht ist, können Sie versuchen, ob eine Mediation Sie beide bei der Lösungsfindung unterstützen kann. Vielleicht schaffen Sie es auch, Ihrem Partner klar zu machen, dass eine vernünftige Lösung auch in seinem Interesse ist. Denn aus einer Teilungsversteigerung geht man selten als Gewinner hervor und man hat schlussendlich gar keine Möglichkeiten mehr, über die Zukunft der Immobilie und den entsprechenden Gegenwert zu entscheiden.
Wenn Sie sich gerade in einer Streitsituation mit Ihrem Ehepartner befinden und eine Teilungsversteigerung Ihrer Immobilie droht, sollten Sie das Gespräch mit einem Anwalt suchen, um sich ausführlich alle damit zusammenhängenden Faktoren zu informieren. So kann auf Ihre individuelle Situation eingegangen werden und Sie erhalten eine detaillierte Gegenüberstellung der unterschiedlichen Möglichkeiten. Sie können sich so auch schon einmal einen Überblick über die durch ein Versteigerungsverfahren anfallenden Kosten machen. Möchten Sie einer Teilungsversteigerung entgegenwirken, dann kann Ihr Anwalt Sie dabei unterstützen, geeignete Vorschläge zu erarbeiten, um doch noch eine Einigung zwischen Ihnen und Ihrem Partner zu erreichen.
Fundierten Ratschlägen eines Juristen wird oftmals mehr Vertrauen geschenkt. Wenn Ihr Partner sich also möglichen Kompromissen verschließt, kann es hilfreich sein, diesem die anwaltliche Einschätzung darzulegen und somit zu zeigen, dass es vernünftigere Wege gibt, wie mit der Situation umgegangen werden kann. Kommen Sie dennoch nicht an einer Teilungsversteigerung umhin, kann Ihr Anwalt Ihnen gegebenenfalls helfen, das Verfahren zu verzögern zu einer fairen Auszahlung des Ihnen zustehenden Erlöses zu kommen.
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