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Ehevertrag Haus – Was regelt der Ehevertrag für Immobilienbesitzer?

Pärchen unterschreibt Ehevertrag
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Gerade eine eigene Immobilie kann bei Ehepaaren im Falle einer Scheidung ein großes Problem werden bei der Vermögenaufteilung, dem man durch einen Ehevertrag Haus vorbeugen kann. Je nach Güterstand der Ehe – Zugewinngemeinschaft, Gütergemeinschaft oder Gütertrennung  – können zusätzliche Vereinbarungen zur Behandlung einer Immobilie bei Scheidung getroffen werden.

In diesem Beitrag wollen wir wichtige Fragen zum Ehevertrag Haus beantworten, wie z. B. Warum macht ein Ehevertrag bei Haus Sinn? Was bedeutet der Eintrag im Grundbuch für einen Ehevertrag bei Haus? Was ist beim Ehevertrag bei gemeinsamen Haus zu beachten? Wie kann man durch einen Ehevertrag bei Haus absichern? Wie lässt sich ein Ehevertrag Hauskauf regeln? Was sind häufige Regelungen im Ehevertrag Haus?

Inhaltsverzeichnis

Der Ehevertrag Haus als Vorsorge für den Scheidungsfall

In den meisten Fällen ist ein Eigenheim für die Mehrzahl der Ehepaare der größte gemeinsame Wert, den sie besitzen. Deshalb ist im Falle einer Scheidung meist eine finanzielle und auch nervliche Katastrophe vorprogrammiert. Ein Ehevertrag Haus kann verhindern, dass die ohnehin schwierige Trennungssituation auch noch zu einem finanziellen Fiasko wird nach dem Scheidungsrecht in Deutschland.

Ein Ehevertrag kann einerseits sämtliche Scheidungsfolgen, aber ebenso die finanziellen Verhältnisse im Laufe einer Ehe übereinstimmend regeln. Jedoch sollte man darauf achten, dass besonders ein Ehevertrag gemeinsames Haus nicht zu einseitig Vorteile für einen Ehepartner festlegt. Dies könnte im Scheidungsfall nach dem Eherecht ein Gericht dazu bringen, den Ehevertrag Haus für unwirksam zu erklären wegen Sittenwidrigkeit. 

Allerdings ist es problemlos möglich, in einem Ehevertrag Haus zu regeln, wer im Scheidungsfall das Haus bekommt und zu welchen Konditionen dies umgesetzt wird. Dabei muss man wissen, dass die gesetzlichen Regelungen nicht unbedingt zu einem fairen Ergebnis führen werden.

Der Eintrag im Grundbuch als entscheidende Komponente

Ist eine Scheidung unvermeidlich und es existiert kein Ehevertrag Haus, sind die Regelungen in Deutschland bei einer Ehe als Zugewinngemeinschaft eindeutig.

Bei einer Scheidung ist in Bezug auf den Verbleib eines gemeinsamen Hauses sehr entscheidend, wer im Grundbuch für ein Haus eingetragen ist.

Ein Alleineigentümer im Grundbuch für die Immobilie ohne Ehevertrag Haus

Für den Fall, dass ein Ehepartner die Immobilie in die Ehe eingebracht hat und im Grundbuch als Alleineigentümer vermerkt ist, ist das Gesetz in Deutschland ebenso eindeutig. Dabei wird ohne andere vertragliche Sonderregelungen ein Haus bei einem gesetzlich vorgeschriebenen Zugewinnausgleich  dem Eigentümer zugeschlagen, der im Grundbuch eingetragen ist.

Deshalb werden in diesem Falle nur die Wertzuwächse während einer Ehe bei einer Scheidung geteilt. Außerdem gilt dies auch, wenn zwar die Ehepartner eine Immobilie gemeinsam erworben haben, jedoch nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen ist.

Allerdings wird dies besonders problematisch, wenn die Wertsteigerungen einer Immobilie besonders hoch sind und sich ein Ausgleich nur dann bei einer Scheidung bewerkstelligen lässt, wenn die Immobilie verkauft wird. Deshalb macht ein Ehevertrag Haus in diesen Fällen immer Sinn. Hierbei kann z. B. vereinbart werden, dass eine Immobilie aus dem Zugewinnausgleich ausgenommen bleibt oder es kann grundsätzlich ein Vermögensausgleich am Ende der Ehe ausgeschlossen werden.

Beide Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie ohne Ehevertrag Haus

Für den Fall, dass beide Ehepartner als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind, wird eine Aufteilung bei Scheidung und ohne Ehevertrag Haus  besonders kompliziert. Hierbei haben beide Ehepartner gleiche Rechte an einem Haus oder einer Immobilie. Jedoch wird im Falle einer Scheidung nur einer der beiden Ehepartner darin wohnen bleiben. Deshalb muss in diesem Falle geklärt werden, wer aus der Immobilie auszieht und wie der Verzicht auf das Wohneigentum vergütet wird.

Dabei gibt es zur Lösung verschiedene Möglichkeiten.  Einerseits kann die Zahlung von Miete vom Ehepartner, der die Immobilie weiterhin bewohnt, eine Möglichkeit sein, andererseits ist auch  der Abkauf der Immobilienhälfte eine Option. Für den Fall, dass hier keine Einigung möglich ist, kommt oft nur ein eine meist verlustreiche Teilungsversteigerung der Immobilie in Betracht.

Exkurs: Güterstände in einer Ehe

Im deutschen Recht existieren drei Güterstände für die Ehe. Jedoch können diese durch einen Ehevertrag und auch durch einen Ehevertrag Haus individuell verändert werden. Das Gesetz kennt folgende Güterstände für die Ehe:

Die Ehe als Zugewinngemeinschaft

Nach dem deutschen Gesetz ist die Ehe eine Zugewinngemeinschaft, solange nicht durch einen Ehevertrag etwas anderes vereinbart wurde. Dabei wird das Vermögen der Eheleute kein gemeinschaftliches Eigentum. Dies gilt auch für Eigentum, das erst im Laufe der Ehe erworben wurde.

Im Falle einer Scheidung wird der Zugewinn während der Ehe zwischen den Ehepartnern ausgeglichen. Dabei ist ein Zugewinn dann das Endvermögen eines Ehepartners minus das Anfangsvermögen dieses Ehepartners. Derjenige Ehepartner mit dem höheren Zugewinn hat dann dem anderen Ehepartner einen Ausgleich zu leisten.   

Die Ehe mit Gütertrennung

Wenn durch einen Ehevertrag  eine Zugewinngemeinschaft vertraglich ausgeschlossen wird, leben die Partner in der Ehe oft  in Gütertrennung. Dabei bleibt dann das Vermögen jedes Ehepartners vollkommen getrennt und keiner muss dem anderen über die Verwendung seines Vermögens Rechenschaft ablegen.

Jedoch gibt es auch beim Ehevertrag Gütertrennung hierbei für den gemeinsamen Hausrat und auch eine Gütertrennung gemeinsames Haus abweichende Bestimmungen, wenn kein spezieller Ehevertrag Haus abgeschlossen wurde.  Dabei entscheiden dann häufig Gerichte, wer nach einer Scheidung in einem gemeinsamen Haus weiterwohnen darf. 

ACHTUNG! Für den Fall, dass beide Ehepartner ein Haus finanziert haben, jedoch nur einer von ihnen im Grundbuch eingetragen ist, erhält im Falle einer Scheidung der andere Partner meist keinen Ausgleich.  Deshalb ist es wichtig, in einem Ehevertrag Haus für den Scheidungsfall zu bestimmen, wie der Nicht-Eigentümer bei Trennung entschädigt wird oder welche Teile des Hauses ihm zugesprochen werden. Zu beachten ist auch, dass eine Gütertrennung im Erbfall steuerliche Nachteile mit sich bringen kann.

Die Ehe als Gütergemeinschaft

Wird für eine Ehe durch einen Ehevertrag eine Gütergemeinschaft vereinbart, so gehört den Ehepartnern mit der Eheschließung fast alles gemeinsam, d. h. die Vermögen werden zusammengelegt. Deshalb wird auch ein Haus oder eine Wohnung damit zu gemeinsamem Eigentum.

Ausgeschlossen sind allerdings bestimmte Werte wie z. B. Gesellschaftsanteile, Nutzungsrechte und unpfändbare Unterhaltsansprüche. Jedoch kann man auch bei einer Gütergemeinschaft per Ehevertrag Haus ausschließen vom gemeinsamen Eigentum oder eben auch andere Wertgegenstände.

Der Ehevertrag Haus als Lösung zu Immobilienthemen

In den oben beschriebenen Ehemodellen zeigt sich deutlich, dass ein Ehevertrag Haus deutliche Vorteile aufzuweisen hat. Der Ehevertrag Haus ermöglicht es den Ehepartnern, genau festzulegen, wer im Falle einer Scheidung das Wohnrecht behalten soll oder wer ausgezahlt wird zu festgelegten Bedingungen.   

Hinweis: Ein Ehevertrag ist ein komplexes Dokument, bei dem die Regelungen rechtssicher formuliert sein müssen. Nur so kann man gewährleisten, dass im Ernstfall auch eine korrekte Umsetzung vollzogen wird. Deshalb sollte man sich bei der Erstellung eines Ehevertrages unbedingt von einem Anwalt für Familienrecht beraten lassen. Zusätzlich ist auch eine notarielle Beurkundung notwendig, damit Vereinbarungen dieser Tragweite auch wirksam werden können.

Die wichtigsten Regelungen zur Vermögensaufteilung bei Scheidung mit einem Haus:

Immobilieneigentum - Vermögensaufteilung bei Scheidung ohne Ehevertrag Haus

Für die Vermögenaufteilung bei Scheidung ohne Ehevertrag ist in Bezug auf eine Immobilie entscheidend, ob nur ein Partner Alleineigentümer der Immobilie ist oder ob sie beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört, somit auch beide im Grundbuch eingetragen sind.

Ein Ehepartner als Alleineigentümer der Immobilie

Wird eine Ehe als Zugewinngemeinschaft und ohne Ehevertrag Haus geschieden, so teilen sich die beiden Ehepartner das Vermögen, das während der Ehe aufgebaut wurde. Außerdem wird so auch verfahren mit der Wertsteigerung des Vermögens, das jeder Ehepartner in die Ehe eingebracht hat.  Dabei wird dann der Zugewinn ausgeglichen.

Für den Fall, dass ein Ehepartner  bei Zustellung des Scheidungsantrags ein Haus besitzt im Wert von 500.000 Euro, das er bei Eheschließung noch nicht besaß, so muss er dem Ehepartner die Hälfte davon in Geld entschädigen.  Jedoch berührt dies nicht das Eigentumsverhältnis am Haus. War ein Ehepartner Alleineigentümer des Hauses, so bleibt er dies auch nach einer Scheidung.

Allerdings ist ein Haus, das ein Ehepartner während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, von diesem  Zugewinnausgleich Haus ausgenommen. Hier wird dann auch nur die Wertsteigerung des Hauses während der Ehe berücksichtigt, von der der andere Partner dann profitiert.

Beide Ehepartner als Eigentümer der Immobilie

Für den Fall einer Scheidung kann beim Ehevertrag Haus absichern zum gemeinsamem Hausbesitz geregelt werden, wer das Alleineigentum am Haus erwerben soll. Der Partner, der seinen Eigentumsteil überträgt, kann dabei verlangen, dass der andere Partner auch noch bestehende Schulden für das Haus übernimmt. Zusätzlich hat er Anspruch auf eine Abfindung, die sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich der Schulden ergibt. Davon steht ihm die Hälfte zu.

Immobilieneigentum - Vermögensaufteilung bei Scheidung mit Ehevertrag Haus

Wird durch einen Ehevertrag eine klassische Zugewinngemeinschaft ausgeschlossen und stattdessen eine Gütergemeinschaft oder Gütertrennung vereinbart, so hat das auch einen weitreichenden Einfluss auf den Immobilienbesitz im Falle einer Scheidung. 

Jedoch lassen sich durch einen Ehevertrag Haus auch sehr individuelle Vereinbarungen treffen, unabhängig vom sonstigen Güterstand in der Ehe, die sich auf eine Immobilie beziehen. Allerdings ist dabei zu beachten, dass die Regelungen im Ehevertrag nicht einseitig bei der Lastenaufteilung gestaltet sind und auch nicht einen Partner erheblich benachteiligen dürfen. Abseits dieser Regel können Ehepartner jedoch in einem Ehevertrag Haus frei entscheiden, wie sie den Umgang mit und die Rechte an einer Immobilie im Scheidungsfalle gestalten wollen.

Wichtige Elemente in einem Ehevertrag Haus

In einem Ehevertrag Haus gibt es einige Grundthemen, die unbedingt benannt und gestaltet werden sollten, um vermeidbare Probleme bei einer Scheidung auszuschließen Deshalb sollten in einem Ehevertrag Haus unbedingt folgende Fragen geklärt sein:

Wer ist Eigentümer der Immobilie?

Das Grundbuch gibt Aufschluss darüber, ob eine Immobilie Alleineigentum eines Ehepartners ist oder diese als gemeinsames Eigentum eingetragen ist. Dieses Eigentumsverhältnis sollte immer in einem Ehevertrag Haus festgehalten werden, da es weitgehend darüber entscheidet, wie mit einer Immobilie in Fall einer Scheidung verfahren wird.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?

Soll im Falle einer Scheidung ein Hausverkauf stattfinden oder wird die Immobilie dann an einen Ehepartner übertragen? Diese Frage sollte ein Ehevertrag Haus möglichst beantworten, um Streitigkeiten bei einer Scheidung zu vermeiden.  Hierbei kann z. B. vereinbart werden, dass der vermögendere Ehepartner die Immobilie behält und Ausgleichszahlungen an den anderen Partner bezahlt, der bei Scheidung auszieht.

Wer ist nach der Scheidung für den laufenden Hauskredit zuständig?

Sind beide Ehepartner Miteigentümer einer Immobilie, so sind sie auch nach der Scheidung beide für die Abzahlung des Hypothekenkredites zuständig. Jedoch lässt sich auch hierzu schon im Ehevertrag Haus eine Regelung vereinbaren. Für Kreditbürgen ist es wichtig zu wissen, dass sie auch im Falle einer Scheidung weiterhin für den Kredit haften.  

Zugewinnausgleich gestalten

Der Zugewinnausgleich Haus  kann für eine Immobilie beschränkt oder ganz ausgeschlossen werden.  Dies wird häufig für geerbte Immobilien oder eine Immobilie, die bereits in die Ehe eingebracht wurde, vereinbart. Dadurch muss ein Wertzuwachs nicht mit dem Ehepartner im Falle einer Scheidung geteilt werden. 

Immobilie halten bis zur Volljährigkeit der Kinder

Im Ehevertrag Haus kann z. B. vereinbart werden, dass ein Haus auch bei Scheidung erst verkauft werden darf, wenn die Kinder volljährig sind. Zusätzlich kann dem Erziehungsberechtigten solange vertraglich das Wohnrecht eingeräumt werden.

Immobilienanschaffung regeln

Auch der gemeinsame Ehevertrag Hauskauf kann in einem Ehevertrag Haus geregelt werden. So kann z. B. definiert werden, welcher Ehepartner in welcher Höhe in die Immobilie investiert und wie eine Geldinvestition des einen Partners durch Haushaltsführung des anderen kompensiert wird. Auch kann hier bereits geregelt werden, wer im Falle einer Scheidung Eigentümer des Hauses bleiben soll und wie der andere Partner ausbezahlt wird.

Wohnrechte festlegen

Der Ehevertrag Haus kann auch ein künftiges Wohnrecht für einen Partner festlegen im Falle einer Scheidung. Jedoch bleibt damit das Haus dann für die Dauer des Wohnrechts vom Verkauf ausgeschlossen. Dabei sollte auch festgelegt werden, wer in diesem Falle die Unterhaltungs- und Instandhaltungskosten übernimmt.

Mitwirkungspflicht beim Hausverkauf

Für den Fall der Trennung macht es Sinn, eine Mitwirkungspflicht beim Hausverkauf im Ehevertrag Haus  zu vereinbaren. Damit kann man sicherstellen, dass das Haus im Fall der Scheidung zu einem bestmöglichen Preis verkauft werden kann und keine Teilungsversteigerung notwendig wird.

Miteigentumsanteil regeln

Für den Fall einer Scheidung kann beim Ehevertrag Haus absichern zum gemeinsamem Hausbesitz geregelt werden, wer das Alleineigentum am Haus erwerben soll. Der Partner, der seinen Eigentumsteil überträgt, kann dabei verlangen, dass der andere Partner auch noch bestehende Schulden für das Haus übernimmt. Zusätzlich hat er Anspruch auf eine Abfindung, die sich aus dem Wert der Immobilie abzüglich der Schulden ergibt. Davon steht ihm die Hälfte zu.

Weiterführende Links:
Redakteurin:
Edwina Engelmann

Edwina ist Teil unserer Online Redaktion. Sie gibt leicht verständliche & hilfreiche Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Familienrecht & Scheidungsrecht.

Juristische Prüfung:
Juristin Marieke Stöcker-Pritz
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