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Ein gemeinsames Haus bei Scheidung ist häufig der größte und problematischste Vermögenswert, wenn es zu einer Vermögensaufteilung kommt. Die meisten Ehen in Deutschland leben nach dem Eherecht im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und deshalb ist ein gemeinsames Haus bei Scheidung durch den geforderten Zugewinnausgleich nicht einfach zu teilen.
In diesem Beitrag wollen wir wichtige Fragen zum Haus bei Scheidung beantworten, wie z. B. Was bedeutet Zugewinngemeinschaft in der Ehe? Was zählt als Zugewinn in der Ehe? Was ist ein Zugewinnausgleich bei Scheidung? Welche Möglichkeiten gibt es bei einer Scheidung über ein Haus zu verfügen? Wer bekommt das Haus bei Scheidung? Kann man ein Haus vor Scheidung verschenken?
In einer Ehe ist man durch ein gemeinsam erworbenes Haus und die damit verbundene Baufinanzierung langfristig gemeinsam verpflichtet. Deshalb stellen sich besonders bei einem Haus bei Scheidung viele Fragen, die nicht leicht zu beantworten sind. So z. B. Wer bekommt das Haus bei Scheidung? Wer muss wen auszahlen beim Haus nach Scheidung? Welche Rechte und Pflichten haben die Ex-Partner in Bezug auf das Haus bei Scheidung?
Solange in einer Ehe zwischen den Ehepartnern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden, leben sie nach dem Eherecht im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Deshalb kommt es im Falle einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern herbeigeführt wird. Dies gilt für alle Vermögensgüter, die während der Ehe erworben wurden.
Jedoch ist der Anspruch auf einen Zugewinnausgleich immer ein reiner Geldanspruch und viele Vermögengegenstände, wie z. B. auch das Haus bei Scheidung, lassen sich nicht einfach teilen. Wenn eine Einigung zwischen den Ehepartnern nicht möglich ist, wird im Ernstfall ein Gericht über die Vermögensteilung entscheiden.
Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass alles Vermögen, das die Ehepartner in die Ehe eingebracht haben, auch beiden Ehepartnern gemeinsam gehört. Dieses Anfangsvermögen der Ehepartner bleibt auch während der Ehe getrennt. Außerdem gilt dies auch, wenn ein Ehepartner während der Ehe etwas erbt oder durch Schenkung erwirbt. Gegenstände, die die Ehepartner hingegen gemeinsam erwerben, gelten als Zugewinn.
Die ist häufig bei einem Haus und Scheidung der Fall. Wenn im Falle der Scheidung das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen aufgeteilt wird, ist das gemeinsame Haus bei Scheidung oft das größte Problem. Dabei ist oftmals eine Einigung unter den Partnern nicht möglich und der Verkauf des Hauses bleibt dann die einzige Option für eine Einigung.
Um keine übereilten und emotional zu aufgeladenen Entscheidungen in Bezug auf ein Haus bei Scheidung zu treffen, sollte das Trennungsjahr genutzt werden. Hierbei können gemeinsam die Scheidungsmodalitäten beraten werden und auch Entscheidungen zum Haus nach Scheidung getroffen werden.
Grundsätzlich ist eine Scheidung ohne Vereinbarungen zum Haus nach Scheidung, dem Unterhalt und auch weiteren Zugewinnausgleich nicht zu empfehlen und immer mit hohen Kosten bei einer strittigen Scheidung verbunden. Allerdings lässt sich eine Scheidungsfolgevereinbarung, mit der die Verhältnisse im Falle der Scheidung geregelt werden, auch noch während einer Ehe vereinbaren.
Was zählt als Zugewinn in der Ehe? Im Falle einer Scheidung greift in den meisten Fällen der Zugewinnausgleich. Dabei wird das jeweilige Endvermögen jedes Partners bei Scheidung dem jeweiligen Anfangsvermögen bei Eintritt in die Ehe gegenübergestellt. Hierbei ergibt sich aus der Differenz der jeweilige Vermögenszuwachs der Partner während der Ehe. Für den Fall, dass dieser gleich ist, ist kein Zugewinnausgleich notwendig.
Bei Differenzen zahlt der Partner mit dem höheren Zuwachs einen Anteil an den anderen Partner, bis ein Vermögensausgleich erreicht ist. Dabei ist jedoch nur eine Geldzahlung als Zugewinnausgleich wirksam und keine Überlassung von anderen Vermögensgegenständen. Hat z. B. ein Ehepartner während der Ehe ein hohes Vermögen erwirtschaftet und in Aktienpakete investiert, so steht dem anderen Partner im Rahmen des Zugewinnausgleichs nicht etwa ein Anteil am Aktienpaket zu, sondern eine Barauszahlung.
Der gesetzlich vorgesehene Zugewinnausgleich im Eherecht greift nur dann, wenn sich die beiden Partner uneinig sind über die Vermögensaufteilung. Jedoch steht es jedem Ehepaar zu, bei Scheidung sowohl die Vermögensgegenstände als auch die Ausgleichszahlungen einvernehmlich und nach Belieben zu regeln. Deshalb ist es auch nicht verpflichtend, nach einer Scheidung einen Vermögensausgleich vorzunehmen.
Für den Fall, dass eine Gütertrennung in einem Ehevertrag vereinbart wurde, findet gar kein Zugewinnausgleich statt. Ein Ehevertrag kann auch Vereinbarungen enthalten, nach denen bestimmte Vermögensgegenstände aus einem Zugewinnausgleich bei einer Scheidung herausgenommen werden.
In einigen Fällen ist ein Haus bei Scheidung aus dem Zugewinn zumindest teilweise in der Ehe ausgeschlossen. Dies trifft besonders in zwei Fällen zu, in denen ein Haus nach Scheidung nur beschränkt beim Zugewinnausgleich berücksichtigt wird:
Wenn ein Ehepartner ein Haus in die Ehe eingebracht hat und als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist, wird es ihm beim Zugewinnausgleich im Rahmen einer Scheidung zugeschlagen. Dabei werden dann nur die Wertzuwächse der Immobilie während der Ehe bei einer Scheidung geteilt.
Dies gilt auch, wenn die Ehepartner ein Haus gemeinsam erworben haben, jedoch nur ein Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Jedoch kann auch in diesem Fall der Zugewinnausgleich für das Haus bei Scheidung problematisch werden. Dies ist meist der Fall, wenn die Wertsteigerung einer Immobilie besonders hoch ist und der Zugewinnausgleich nur dann vollzogen werden kann, wenn das Haus verkauft wird. Hierbei bietet es sich auf jeden Fall an, einen Ehevertrag abzuschließen, bei dem vereinbart werden kann, dass ein Haus bei Scheidung aus dem Zugewinnausgleich ausgenommen bleibt.
Grundsätzlich kann ein Ehepartner als Alleineigentümer den anderen Ehepartner zum Auszug aus dem Haus nach Scheidung bewegen. Dabei ist er jedoch ggf. verpflichtet, dem ausziehenden Ehepartner einen gewissen Zugewinnausgleich oder Unterhalt zu bezahlen, wenn diesem durch den Auszug finanzielle Einbußen entstehen. Für den Fall, dass er dem Ex-Partner eine weitere Nutzung des Wohnraums gewährt, kann er hierfür eine angemessene Miete verlangen.
Hat ein Ehepartner während der Ehe ein Haus geerbt, so wird dieses Haus bei Scheidung nicht in einem Zugewinnausgleich berücksichtigt. Jedoch kann evtl. eine Wertsteigerung des Hauses, wenn sie durch beide Partner während der Ehe durch Modernisierungsmaßnahmen oder Ausbauten geleistet wurde, wiederum Berücksichtigung bei einem Zugewinnausgleich finden.
Für die Wertsteigerung des Hauses spielt es dabei keine Rolle, ob sie durch finanzielle Investitionen oder eigene handwerkliche Leistungen erbracht wurde.
Für den Fall einer Scheidung gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, wie mit einem gemeinsamen Haus bei Scheidung verfahren werden kann. Die wichtigsten Möglichkeiten sollen im Folgenden vorgestellt werden, diese sind:
Bei einer Realteilung des Hauses nach Scheidung wird ein Haus in zwei baulich getrennte, abgeschlossene Wohneinheiten geteilt. Dabei können dann beide Ex-Partner entweder dort weiterhin wohnen, ihren Teil des Hauses verkaufen oder auch vermieten. Jedoch muss das Haus für eine derartige Umbaumaßnahme geeignet sein.
Außerdem wird diese Alternative meist nur gewählt, wenn sich beide Partner auch weiterhin vorstellen können, gemeinsam das Haus zu bewohnen. Deshalb ist die Realteilung eines Hauses bei Scheidung in der Praxis eine eher seltene Lösung.
Für den Fall, dass sich beide Partner nach der Scheidung jedoch weiterhin verstehen, kann die Realteilung vom Haus bei Scheidung eine Lösung sein. In diesem Fall wird beiden Partnern ein gemeinsames Wohnrecht eingeräumt, das man auch vertraglich festhalten sollte. Werden dabei klar getrennte Wohnbereiche geschaffen, so wird eine klare Trennung der Lebensbereiche auch sichtbar und dies wird für das vorgeschriebene Trennungsjahr anerkannt.
Für den Fall, dass jedoch beide Partner auch nach der Trennung weiterhin in einem gemeinsamen Haushalt leben, werden die Voraussetzungen für die Scheidung nicht erfüllt.
Der Verkauf eines Hauses bei Scheidung ist in vielen Fällen die bevorzugte Lösung für die Ehepartner. Dabei kann dann der Erlös aus dem Hausverkauf zwischen beiden Parteien fair und entsprechend ihrer Eigentumsanteile aufgeteilt werden. Jedoch müssen in diesem Fall für das Haus nach Scheidung die noch bestehenden Kredite getilgt werden und es fällt dann auch meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank an.
Der Hausverkauf kann einerseits selbst über Online oder Offline Inserate gestaltet werden oder es kann ein Makler eingeschaltet werden, der dann auch die Besichtigungstermine übernimmt. Jedoch ist es immer ratsam, das Haus bei Scheidung vor einem Verkauf schätzen zu lassen, um es nicht unter Wert zu verkaufen.
Ist man sich über den Hausverkauf einig, so muss man nicht warten, bis der Scheidungsantrag eingereicht ist. Ein Verkauf kann schon im Trennungsjahr durchaus sinnvoll sein, wenn klar ist, dass die Scheidung vollzogen wird. Für den Fall, dass ein Hausverkauf später unter Zeitdruck stattfinden soll, kann dies häufig bedeuten, dass nur ein geringerer Kaufpreis erzielt werden kann. Außerdem braucht es bei einer Scheidung oftmals liquide Mittel, um einen Zugewinnausgleich bewerkstelligen zu können. Diese kann man durch einen frühen Verkauf während des Trennungsjahrs bereits freimachen.
Ist das Trennungsjahr beendet, so hat jeder Ehepartner das Recht, einen Verkauf des gemeinsamen Hauses bei Scheidung zu verlangen. Für den Fall, dass sich der andere Partner weigert, kann man sogar auf eine Erteilung der Zustimmung zum Verkauf klagen. Jedoch entstehen dabei spürbare Verfahrenskosten und eine außergerichtliche Einigung ist deshalb immer erstrebenswert.
Falls ein Partner Alleineigentümer des Hauses bei Scheidung ist, kann er unter Umständen das Haus vor der Scheidung nur mit einer Zustimmung des anderen Partners verkaufen. Das ist dann der Fall, wenn es sich bei dem Haus nahezu um das ganze Vermögen des Ehepartners handelt. Ferner wird die Zustimmung des Ehepartners dann auch nach der Scheidung noch benötigt, wenn der Zugewinnausgleich noch nicht geklärt ist.
Für den Fall, dass ein Ehepartner in dem Haus nach Scheidung wohnen bleiben möchte, kann auch vereinbart werden, dass er die Immobilie übernimmt. Dabei muss er dann den anderen Partner für seinen Eigentumsanteil am Haus bei Scheidung ausbezahlen.
Jedoch ist dies nur für ein Haus nach Scheidung möglich, das während der Ehe erworben oder gebaut wurde. Für ein ererbtes Haus kann der andere Partner keinen Anspruch auf Übernahme geltend machen. Um den auszuzahlenden Eigentumsanteil zu ermitteln, wird der aktuelle Wert des Hauses bei Scheidung bestimmt und die Restschuld abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann durch zwei geteilt.
Immobilienwert: 400.000 Euro
Restschuld: 100.000 Euro
Ermittlung des Eigentumsanteils : 400.000 – 100.000 = 300.000; 300.000/2 = 150.000 Euro
Der Partner, der das Haus übernehmen will, muss also in unserem Beispiel dem anderen Partner einen Betrag von 150.000 Euro ausbezahlen als Anspruch aus dem Zugewinnausgleich. Allerdings können die Ehepartner jederzeit auch andere Vereinbarungen treffen.
Dabei ist dann auch eine Austragung des ausbezahlten Ehepartners aus dem Grundbuch wichtig. Da der übernehmende Partner alleiniger Eigentümer des Hauses bei Scheidung wird, sollte er auch alleine im Grundbuch eingetragen werden.
Bei noch laufenden Krediten muss die Bank unbedingt mit einbezogen werden. Sie muss in diesem Fall den Partner, der sein Miteigentum am Haus nach Scheidung aufgibt auch aus der Mithaftung entlassen. Jedoch ist die Bank hierzu nicht verpflichtet.
Für den Fall, dass die Bank die Kreditwürdigkeit des alleinigen Eigentümers vom Haus bei Scheidung in Frage stellt, kann sie ein Veto gegen die Kreditübertragung einlegen. Dann müssen beide Partner weiterhin den Kredit tilgen. In diesem Fall kann jedoch der Partner, der seinen Eigentumsanteil abgibt, einfordern, dass seine Tilgung auf Unterhaltsansprüche (Trennungsunterhalt) angerechnet wird.
Lehnen beide Partner eine weitere gemeinsame Tilgung ab, muss der Kredit vorzeitig aufgelöst werden und meistens auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Außerdem muss sich der alleinige Eigentümer des Hauses nach Scheidung dann um einen neuen Kredit bemühen, um das Haus nach Scheidung weiter abzahlen zu können.
Die Überschreibung eines Hauses bei Scheidung sollte vor oder während der Scheidung vollzogen werden. Dadurch wird die Grunderwerbssteuer umgangen, die bei einem Eigentümerwechsel nach der Scheidung fällig werden würde. Solange die Partner noch Ehepartner sind, sind sie hiervon ausgenommen.
Im Zuge der Überschreibung sollten dann auch alle weiteren Verträge zum Haus, wie z. B. Wasser und Strom oder Versicherungen auf den alleinigen Eigentümer umgeschrieben werden. Außerdem kann der Partner, der während der Scheidung nicht im Haus wohnt, für seinen Anteil eine Nutzungsentschädigung verlangen und auch die Zahlung aller Nebenkosten für das Haus.
Die Auszahlung eines Miteigentumsteils am Haus bei Scheidung ist in den meisten Fällen für denjenigen, der das Haus übernehmen will, nicht so leicht zu stemmen. Deshalb sollte man im Vorfeld immer durchgerechnet haben, ob man als alleiniger Eigentümer des Hauses nach Scheidung auch finanziell in der Lage ist, dieses alleine zu finanzieren.
Für den Fall, dass dies möglich ist, kann die Auszahlung des Miteigentumsteils des Partners meist über einen weiteren Kredit finanziert werden. Dabei wird das Haus meist von der Bank als Sicherheit hinterlegt. Außerdem besteht die Möglichkeit in manchen Fällen, den Zugewinnausgleich und Ansprüche auf Unterhalt mit der Auszahlung des Eigentumsanteils zu verrechnen. Zusätzlich kommt evtl. auch eine Stundung der Ausgleichszahlung in Frage. Dies kann von den Parteien frei ausgehandelt werden.
Falls für ein Haus bei Scheidung keine Lösung oder Einigung zwischen den Ehepartnern erzielt werden kann, so kann bei einem Amtsgericht einen Antrag auf eine Teilungsversteigerung gestellt werden. Dabei kann jeder Ehepartner, unabhängig von seinem Eigentumsanteil am Haus, diesen Antrag stellen.
In diesem Fall wird dann das Haus bei Scheidung von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Hierbei muss man jedoch wissen, dass der Erlös aus einer Teilungsversteigerung oftmals hinter einem regulären Verkauf zurückbleibt. Auch werden bei der Teilungsversteigerung vom Erlös zunächst die Sachverständigen- und Gerichtskosten abgezogen.
Gegen diesen Antrag kann man Einwendungen erheben innerhalb einer 2-Wochen-Frist. Dabei kann z. B. geltend gemacht werden, dass sich die Versteigerung des Hauses negativ auf die Lebensumstände der Kinder auswirken könnte. Wenn das Gericht die Einwände für zulässig erklärt, kann es das Verfahren zur Teilungsversteigerung für i.d.R. max. 6 Monate einstellen.
Nach einer Teilungsversteigerung wird vom Gericht ein Teilungsplan festgelegt, der von den Ehepartnern zur Aufteilung des Verkaufserlöses festgelegt wurde. Für den Fall, dass auch hierbei keine gemeinschaftliche Lösung möglich ist, findet eine Hinterlegung des Betrages bei Gericht statt.
Dabei wird dann die Aufteilung gerichtlich festgelegt. Jedoch ist eine Teilungsversteigerung unter wirtschaftlichen Aspekten immer die schlechteste Lösung für die Verwertung eines Hauses bei Scheidung. Deshalb sollte sie immer nur als letzter Ausweg in Betracht gezogen werden, wenn keinerlei andere einvernehmliche Lösungen bei einer strittigen Scheidung erzielt werden können.
Ein Haus bei Scheidung kann auch auf gemeinsame Kinder übertragen werden. Dies ist bei einem volljährigen Kind immer möglich, bei minderjährigen Kindern bedarf es der Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts. Als Lösung kann sich diese Variante der Übertragung eines Hauses bei Scheidung dann anbieten, wenn das Haus von besonderem persönlichen Wert für die Ehepartner ist und der Familie erhalten bleiben soll.
Jedoch werden einem Kind dabei alle Rechte und Pflichten am Hausbesitz übertragen. Neben den Eigentümerpflichten sind dies auch die Unterhaltungskosten und die Grundsteuer.
Außerdem ist es auch möglich, dass nur ein Ehepartner seinen Eigentumsteil am Haus bei Scheidung an ein Kind verschenken will. Hierbei ist jedoch die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Deshalb ist eine Übertragung vom Haus nach Scheidung an ein Kind immer nur möglich, wenn beide Elternteile zustimmen.
Grundsätzlich darf ein Ehepartner bei einer noch bestehenden Zugewinngemeinschaft keinen Eigentumsanteil ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners verschenken oder verkaufen. Deshalb kann er auch kein Haus vor Scheidung verschenken. Dies gilt immer dann, wenn der Eigentumsanteil einen wesentlichen Anteil des Vermögens ausmacht.
Allerdings ist dies in der Ausnahme möglich, wenn sich der Schenkende z. B. ein Wohnrecht auf Lebenszeit ins Grundbuch eintragen lässt. Hierbei bleibt ihm ein Nutzungsrecht und deshalb verfügt er nicht über einen wesentlichen Teil des Vermögens. Deshalb ist eine derartige Schenkung von der Zustimmungspflicht des anderen Ehepartners ausgenommen.
Wenn man ein Haus bei Scheidung behalten möchte, kann eine Vermietung an Dritte eine gute Lösung sein, die einige Vorteile bringt. Sind sich die Partner einig über die Modalitäten der Vermietung, so kann ein Hauskredit weiterlaufen und über die Mieteinnahmen getilgt werden. Dabei entfällt dann eine oftmals teure Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für die Auflösung des Kredits.
Für den Fall, dass die Kreditrate niedriger ist als die Mieteinnahme, kann das überschüssige Geld auf die beiden Partner aufgeteilt werden. Außerdem entfallen Grundbuchkosten, da keine Änderungen eingetragen werden müssen.
Für eine konfliktfreie Vermietung bei einem Haus nach Scheidung sollten sich beide Partner über die Inhalte des Mietvertrages einig sein. Auch sollten die Verwaltung der Vermietung und die Nebenkostenabrechnungen über nur einen der beiden Partner laufen, da die Kommunikation mit dem Mieter dann einfacher ist. Alternativ kann man dies auch an eine Hausverwaltung abgeben.
Hierbei hat man den Vorteil, dass man nur den regelmäßigen Zahlungseingang der Miete überwachen muss, ansonsten aber mit der Vermietung nicht behelligt wird.
In vielen Fällen ist ein Haus bei Scheidung noch nicht abbezahlt und es ist zu klären, wer für die gemeinsamen Schulden zuständig ist, wenn es zu einer Scheidung kommt. Grundsätzlich haftet für einen Hauskredit nur derjenige, der den Kreditvertrag bei der Bank unterschrieben hat. Dabei ist es für eine Bank nicht entscheidend, ob Ehepartner noch verheiratet sind oder ob die Kreditnehmer überhaupt noch im Haus bei Scheidung wohnen.
In den meisten Fällen sind bei einem gemeinsamen Haus auch beide Ehepartner die Kreditnehmer. Dabei bestehen die Banken oftmals auf den zweiten Kreditnehmer, um den Kredit bestmöglich abzusichern. In diesem Fall haben dann beide Ehepartner eine Gesamtschuld bei der Bank und die Bank kann jeden Ehepartner alleine auf den vollen Betrag in Anspruch nehmen. Wird der Kredit durch einen Ehepartner alleine getilgt, so kann er einen Anspruch auf die Hälfte des Betrages als Ausgleich vom anderen Ehepartner geltend machen.
Jedoch kann zu dieser Ausgleichspflicht zwischen den Ehepartnern eine andere Vereinbarung getroffen werden. Allerdings ist der Umstand, dass ein Ehepartner nicht in der Lage ist, einen finanziellen Ausgleich zu leisten, noch nicht ausreichend, um ihn aus der Mithaftung zu entlassen. Jedoch kann eine Mithaftung eines Ehepartners sittenwidrig sein, wenn er dabei finanziell deutlich überfordert wird und dies von Beginn an absehbar war.
Eine Restschuldversicherung kann einen Kreditnehmer grundsätzlich vor zusätzlichen Schulden oder auch Pfändungen schützen. Sie kann einspringen, wenn ein Kreditnehmer z. B. durch Arbeitslosigkeit oder Tod nicht mehr in der Lage ist, einen Kredit zu bedienen.
Diese Versicherung wird häufig schon zusammen mit dem Kreditvertrag abgeschlossen. Außerdem kann in diese Versicherung auch der Scheidungsfall mit aufgenommen werden.
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