Haus bei Scheidung – Was passiert nach der Scheidung mit der Immobilie?

Ein gemeinsames Haus ist häufig der größte und problematischste Vermögenswert, wenn es zu einer Vermögensaufteilung im Zuge der Scheidung kommt. Die meisten Ehen in Deutschland leben nach dem Eherecht im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und deshalb ist ein gemeinsames Haus bei Scheidung durch den geforderten Zugewinnausgleich nicht einfach zu teilen. In diesem Beitrag wollen wir wichtige Fragen beantworten und aufzeigen, worauf scheidungswillige achten sollten, wenn es gilt, die Eigentumsansprüche für ein Haus bei der Scheidung zu regeln.
Inhaltsverzeichnis

Haus bei Scheidung – Ausgangslage & häufige Fragen

In einer Ehe ist man durch ein gemeinsam erworbenes Haus und die damit oftmals verbundene Finanzierung langfristig gemeinsam verpflichtet. Deshalb stellen sich besonders bei einem Haus bei Scheidung viele Fragen, die nicht leicht zu beantworten sind. Wer bekommt das Haus bei Scheidung? Wer muss wen auszahlen? Welche Rechte und Pflichten haben die Ex-Partner in Bezug auf das Haus bei Scheidung?

Grundsätzlich lässt sich die Ausgangslage recht einfach benennen. Unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt in der Ehe Wohneigentum erworben wird, sind es die Eigentumsverhältnisse, die zum Zeitpunkt der Scheidung von Bedeutung sind. Ist das Haus somit Alleineigentum eines Partners, so hat der andere nach der Scheidung keinen Anspruch darauf, die Immobilie im Zuge der Scheidung zugesprochen zu bekommen. Jedoch können sich zum Beispiel aus dem Güterstand der Ehe finanzielle Ansprüche ergeben und zwar auch dann, wenn das Haus im Alleineigentum eines Partners steht.

Einfluss des Güterstandes auf das Haus bei Scheidung

Solange in einer Ehe zwischen den Ehepartnern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden, leben sie im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Deshalb kommt es im Falle einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern herbeigeführt wird. Dies gilt für alle Vermögensgüter, die während der Ehe erworben wurden. Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet jedoch nicht, dass alles Vermögen, das die Ehepartner in die Ehe eingebracht haben, auch beiden Ehepartnern gemeinsam gehört. Dieses Anfangsvermögen der Ehepartner bleibt auch während der Ehe getrennt. Außerdem gilt dies auch, wenn ein Ehepartner während der Ehe etwas erbt oder durch Schenkung erwirbt. Gegenstände, die die Ehepartner hingegen gemeinsam erwerben, gelten als Zugewinn und erfordern somit den Ausgleich des Zugewinns im Zuge der Scheidung.

Zugewinnausgleich entfällt bei Einigung

Der gesetzlich vorgesehene Zugewinnausgleich im Eherecht greift nur dann, wenn sich die beiden Partner uneinig sind über die Vermögensaufteilung. Jedoch steht es jedem Ehepaar zu, bei Scheidung sowohl die Vermögensgegenstände als auch die Ausgleichszahlungen einvernehmlich und nach Belieben zu regeln. Deshalb ist es auch nicht verpflichtend, nach einer Scheidung einen Vermögensausgleich vorzunehmen. Für den Fall, dass eine Gütertrennung in einem Ehevertrag vereinbart wurde, findet gar kein Zugewinnausgleich statt. Ein Ehevertrag kann auch Vereinbarungen enthalten, nach denen bestimmte Vermögensgegenstände aus einem Zugewinnausgleich bei einer Scheidung herausgenommen werden.

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Das gemeinsame Haus bei Scheidung – Wege, wie man mit der Immobilie umgehen kann

Für den Fall einer Scheidung gibt es eine Reihe von Möglichkeiten, wie mit einem gemeinsamen Haus bei der Scheidung verfahren werden kann. Die wichtigsten Möglichkeiten sollen im Folgenden vorgestellt werden, diese sind:

  • Eine Realteilung des Hauses in baulich getrennte Wohneinheiten
  • Der Hausverkauf
  • Die Vermietung des Hauses
  • Die Auszahlung eines Ehepartners
  • Die Übertragung auf die Kinder
  • Die Teilungsversteigerung

Realteilung des Hauses

Bei einer Realteilung wird ein Haus in zwei baulich getrennte, abgeschlossene Wohneinheiten geteilt. Dabei können dann beide Ex-Partner entweder dort weiterhin wohnen, ihren Teil des Hauses verkaufen oder auch vermieten. Jedoch muss das Haus für eine derartige Baumaßnahme geeignet sein. Außerdem wird diese Alternative meist nur gewählt, wenn sich beide Partner auch weiterhin vorstellen können, gemeinsam das Haus zu bewohnen. Deshalb ist die Realteilung eines Hauses bei Scheidung in der Praxis eine eher seltene Lösung.
Für den Fall, dass sich beide Partner nach der Scheidung jedoch weiterhin verstehen, kann die Realteilung vom Haus bei Scheidung eine Lösung sein. In diesem Fall wird beiden Partnern ein gemeinsames Wohnrecht eingeräumt, das man auch vertraglich festhalten sollte. Werden dabei klar getrennte Wohnbereiche geschaffen, so wird eine klare Trennung der Lebensbereiche auch sichtbar und dies wird für das vorgeschriebene Trennungsjahr anerkannt. Für den Fall, dass jedoch beide Partner auch nach der Trennung weiterhin in einem gemeinsamen Haushalt leben, werden die Voraussetzungen für die Scheidung nicht erfüllt.

Der Hausverkauf

Der Verkauf eines Hauses bei einer Scheidung ist in vielen Fällen die bevorzugte Lösung für die Ehepartner. Dabei kann dann der Erlös aus dem Hausverkauf zwischen beiden Parteien fair und entsprechend ihrer Eigentumsanteile aufgeteilt werden. Jedoch müssen in diesem Fall die noch bestehenden Kredite getilgt werden und es fällt dann auch meistens eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank an. Ist man sich über den Hausverkauf einig, so muss man nicht warten, bis der Scheidungsantrag eingereicht ist. Ein Verkauf kann schon im Trennungsjahr durchaus sinnvoll sein, wenn klar ist, dass die Scheidung vollzogen wird. Für den Fall, dass ein Hausverkauf später unter Zeitdruck stattfinden soll, kann dies häufig bedeuten, dass nur ein geringerer Kaufpreis erzielt werden kann. Außerdem braucht es bei einer Scheidung oftmals liquide Mittel, um einen Zugewinnausgleich bewerkstelligen zu können. Diese kann man durch einen frühen Verkauf während des Trennungsjahres bereits freimachen.

Teilungsversteigerung der Immobilie

Falls für ein Haus bei Scheidung keine Lösung oder Einigung zwischen den Ehepartnern erzielt werden kann, so kann bei einem Amtsgericht einen Antrag auf eine Teilungsversteigerung gestellt werden. Dabei kann jeder Ehepartner, unabhängig von seinem Eigentumsanteil am Haus, diesen Antrag stellen. In diesem Fall wird dann die Immobilie von einem Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Hierbei muss man jedoch wissen, dass der Erlös aus einer Teilungsversteigerung oftmals hinter einem regulären Verkauf zurückbleibt. Auch werden bei der Teilungsversteigerung vom Erlös zunächst die Sachverständigen- und Gerichtskosten abgezogen.

Gegen diesen Antrag kann man innerhalb einer 2-Wochen-Frist Einwendungen erheben. Dabei kann z. B. geltend gemacht werden, dass sich die Versteigerung des Hauses negativ auf die Lebensumstände der Kinder auswirken könnte. Wenn das Gericht die Einwände für zulässig erklärt, kann es das Verfahren zur Teilungsversteigerung für i.d.R. max. 6 Monate einstellen. Nach einer Teilungsversteigerung wird vom Gericht ein Teilungsplan festgelegt, der von den Ehepartnern zur Aufteilung des Verkaufserlöses festgelegt wurde. 

Für den Fall, dass auch hierbei keine gemeinschaftliche Lösung möglich ist, findet eine Hinterlegung des Betrages bei Gericht statt. Dabei wird dann die Aufteilung gerichtlich festgelegt. Jedoch ist eine Teilungsversteigerung unter wirtschaftlichen Aspekten immer die schlechteste Lösung für die Verwertung eines Hauses bei Scheidung. Deshalb sollte sie immer nur als letzter Ausweg in Betracht gezogen werden, wenn keinerlei andere einvernehmliche Lösungen bei einer strittigen Scheidung erzielt werden können.

Übertragung auf die Kinder

Eine weitere Möglichkeit ist, die Immobilie auf gemeinsame Kinder übertragen zu lassen. Dies ist bei einem volljährigen Kind immer möglich, bei minderjährigen Kindern bedarf es der Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts. Als Lösung kann sich diese Variante der Übertragung eines Hauses bei Scheidung dann anbieten, wenn das Haus von besonderem persönlichen Wert für die Ehepartner ist und der Familie erhalten bleiben soll.

Jedoch werden einem Kind dabei alle Rechte und Pflichten am Hausbesitz übertragen. Neben den Eigentümerpflichten sind dies auch die Unterhaltungskosten und die Grundsteuer. Außerdem ist es auch möglich, dass nur ein Ehepartner seinen Eigentumsanteil am Haus an ein Kind übertragen will. Hierbei ist jedoch die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich. Deshalb ist eine Übertragung an ein Kind immer nur möglich, wenn beide Elternteile zustimmen.

Sonderfall Zugewinngemeinschaft

Grundsätzlich darf ein Ehepartner bei einer noch bestehenden Zugewinngemeinschaft keinen Eigentumsanteil ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners verschenken oder verkaufen. Deshalb kann die Übertragung nur erfolgen, wenn beide Ehepartner dem Übertrag zustimmen.

Auszahlung eines Ehepartners

Für den Fall, dass ein Ehepartner in dem Haus nach der Scheidung wohnen bleiben möchte, kann auch vereinbart werden, dass er die Immobilie übernimmt. Dabei muss er dann den anderen Partner für seinen Eigentumsanteil am Haus bei Scheidung ausbezahlen. Jedoch ist dies nur für ein Haus möglich, das während der Ehe erworben oder gebaut wurde. Für ein ererbtes Haus kann der andere Partner keinen Anspruch auf Übernahme geltend machen. Um den auszuzahlenden Eigentumsanteil zu ermitteln, wird der aktuelle Wert des Hauses bei Scheidung bestimmt und die Restschuld abgezogen. Der verbleibende Betrag wird dann durch zwei geteilt.
Rechenbeispiel

Immobilienwert: 400.000 Euro Restschuld: 100.000 Euro Ermittlung des Eigentumsanteils : 400.000 – 100.000 = 300.000; 300.000/2 = 150.000 Euro Der Partner, der das Haus übernehmen will, muss also in unserem Beispiel dem anderen Partner einen Betrag von 150.000 Euro ausbezahlen als Anspruch aus dem Zugewinnausgleich. Allerdings können die Ehepartner jederzeit auch andere Vereinbarungen treffen.

Immobilienfinanzierung bei Übernahme eines Partners

Auch offene Kredite sollten bei der Übernahme des Hauses übertragen werden. Für den Fall, dass die Bank die Kreditwürdigkeit des künftigen alleinigen Eigentümers in Frage stellt, kann sie ein Veto gegen die Kreditübertragung einlegen. Dann müssen beide Partner weiterhin den Kredit tilgen. In diesem Fall kann jedoch der Partner, der seinen Eigentumsanteil abgibt, einfordern, dass seine Tilgung auf Unterhaltsansprüche angerechnet wird.
Zustimmung der Bank erforderlich!

Bei noch laufenden Krediten muss die Bank unbedingt mit einbezogen werden. Sie muss in diesem Fall den Partner, der sein Miteigentum am Haus nach Scheidung aufgibt auch aus der Mithaftung entlassen. Jedoch ist die Bank hierzu nicht verpflichtet.

Lehnen beide Partner eine weitere gemeinsame Tilgung ab, muss der Kredit vorzeitig aufgelöst werden und meistens auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt werden. Außerdem muss sich der alleinige Eigentümer der Immobilie dann um einen neuen Kredit bemühen, um das Haus nach Scheidung weiter abzahlen zu können.

Steuerliche Aspekte bei der Übernahme des Hauses durch einen Partner

Die Überschreibung eines Hauses bei Scheidung sollte vor oder während der Scheidung vollzogen werden. Dadurch wird die Grunderwerbsteuer umgangen, die bei einem Eigentümerwechsel nach der Scheidung fällig werden würde. Solange die Partner noch Ehepartner sind, sind sie hiervon ausgenommen. Im Zuge der Überschreibung sollten dann auch alle weiteren Verträge zum Haus, wie z. B. Wasser und Strom oder Versicherungen auf den alleinigen Eigentümer umgeschrieben werden. Außerdem kann der Partner, der während der Scheidung nicht im Haus wohnt, für seinen Anteil eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Wie können finanzielle Engpässe bei der Übernahme eines Hauses bei der Scheidung geregelt werden?

Die Auszahlung eines Miteigentumsanteils an einem Haus ist in den meisten Fällen für denjenigen, der das Haus übernehmen will, nicht so leicht zu stemmen. Deshalb sollte man im Vorfeld immer durchgerechnet haben, ob man als alleiniger Eigentümer des Hauses nach der Scheidung auch finanziell in der Lage ist, dieses alleine zu finanzieren. Für den Fall, dass dies möglich ist, kann die Auszahlung des Miteigentumsanteils des Partners meist über einen weiteren Kredit finanziert werden. Dabei wird das Haus meist von der Bank als Sicherheit hinterlegt. Außerdem besteht die Möglichkeit in manchen Fällen, den Zugewinnausgleich und Ansprüche auf Unterhalt mit der Auszahlung des Eigentumsanteils zu verrechnen. Zusätzlich kommt evtl. auch eine Stundung der Ausgleichszahlung in Frage. Dies kann von den Parteien frei ausgehandelt werden.

So kann Sie ein Anwalt für Familienrecht unterstützen!

Eine Scheidung ist kein leichter Entschluss, da neben den emotionalen und finanziellen Belastungen auch die Vermögensaufteilung eine große Hürde darstellt. Am problematischsten ist dabei oft das gemeinsame Haus, das als Vermögenswert im Zugewinnausgleich geteilt werden sollte. Für Einigung zwischen den Ehepartnern kann hier ein erfahrener Anwalt für Familienrecht sorgen. Dieser berät Sie in juristischen Fragen und kann zusätzlich zwischen den Ehegatten vermitteln.

Im vorgeschriebenen Trennungsjahr können zusammen mit einem Familienrechtsberater die Scheidungsmodalitäten geklärt und Entscheidungen zum Haus sowie weiteren Folgesachen getroffen werden. Damit erspart man sich einen langwierigen und kostenintensiven Prozess und kann die Ehe in einer einvernehmlichen Auflösung beenden.

Fragen zum Haus bei Scheidung?
Unsere Anwälte informieren Sie gerne über alle Themen rund um das Familienrecht und beantworten Ihre Fragen zum Haus bei Scheidung.

FAQ: Haus bei Scheidung

Grundsätzlich sind die Besitzansprüche auf ein Haus im Zuge der Scheidung von einigen Faktoren abhängig. Stehen beide Eheleute als Besitzer im Grundbuch, haben Sie als gemeinsame Eigentümer in der Regel Anspruch auf je 50% der Immobilie. Bei Alleineigentum ist die Rechtslage eindeutig und die Vorgehensweise simple. Der Partner der Alleineigentümer der Immobilie ist, hat auch einen Anspruch auf sein Eigentum.
Kommt eine Immobilie durch eine Erbschaft in den Besitz eines Ehepartners, so ist er nicht nur Alleineigentümer, sondern es wird die Erbschaft zudem nicht im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Im Scheidungsfall gilt es daher, nur die Wertsteigerung der Immobilie im Zuge der Scheidung abzugelten.
Klare Antwort. JA! Der eheliche Güterstand nimmt Einfluss auf die Ansprüche der Eheleute auf die Immobilie. Bestand in der Ehe die Zugewinngemeinschaft, müssen die Ansprüche mit Hinblick auf die Eigentumsverhältnisse im Zuge des Zugewinnausgleichs geregelt werden. Im Falle einer Gütertrennung hängt es von den Eigentumsverhältnissen ab, ob und wenn ja in welcher Form Handlungsbedarf besteht.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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