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Scheidung mit Haus § Rechtslage, Realteilung & mehr

Ehepaare investieren oft viel Zeit und Geld, um sich ein gemeinsames Heim zu schaffen. Wenn es dann zur Trennung und Scheidung kommt, ist neben der Verbindung der Eheleute unter anderem auch ihr Zuhause von den anstehenden Veränderungen betroffen. Wie es damit weitergeht, ist unter anderem auch eine Frage der Vereinbarung. Dieser Artikel beleuchtet die unterschiedlichen Situationen bei einer Scheidung mit Haus und zeigt Ihnen, wie Sie vorgehen können.
Inhaltsverzeichnis

Rechtslage zur Scheidung mit Haus

Wenn es darum geht, Lösungen bezüglich dem Eheheim für die Trennung und Scheidung zu finden, können mehrere Faktoren eine Rolle spielen. Wie es nach der Scheidung mit Haus weitergeht, muss jedoch noch nicht gleich feststehen – zuerst einmal ist es wichtig, die Wohnverhältnisse während der Trennungszeit zu regeln.

Im Laufe der Zeit können die Gatten dann versuchen, zu einer endgültigen Einigung zu gelangen. Oftmals kann jeder der beiden Eheleute Gründe nennen, die darlegen, dass er ein Anrecht auf die Immobilie hat. Sich da zu einigen, kann in einigen Fällen ein schwieriges Unterfangen sein – es kommt zu Streitigkeiten. In solchen Situationen können gerichtliche Wege notwendig sein. Doch nach welchen Kriterien trifft das Gericht eine solche Entscheidung?

Einfluss der Eigentumsverhältnisse

Vorab sei gesagt, dass die Eigentumsverhältnisse dabei grundlegend sind, diese jedoch unter gewissen Voraussetzungen eine untergeordnete Rolle spielen können. Gemäß § 903 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (kurz BGB) steht es jedem Eigentümer zu, mit seinem Eigentum so zu verfahren wie er möchte – es sei denn, das Gesetz oder die Rechte Dritter stehen dem entgegen. Es bestehen gesetzliche Vorgaben bezüglich der Nutzung der Immobilie während der Trennungszeit und auch danach. Dadurch kann ein Alleineigentümer in bestimmten Fällen in seiner Verfügungskraft eingeschränkt werden. Haben die Partner sich getrennt, so ist durch § 1361b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gewährleistet, dass die Ehewohnung unabhängig von den Eigentumsverhältnissen von demjenigen bewohnt werden kann, der aus besonderen Gründen auf die Ehewohnung angewiesen ist. Der Eigentümer hat in diesem Fall das Recht auf eine Nutzungsentschädigung.

Sonderregelung: unbillige Härte

Ähnlich verhält es sich auch nach der Scheidung. Laut § 1568a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) kann durch Antrag beim Gericht entschieden werden, dass der Gatte, für den ein Auszug eine „unbillige Härte“ darstellt, auch nach der Scheidung im Eheheim bleiben kann. Auch hier wird die Entscheidung über den Verbleib in der Immobilie nicht zwangsläufig zugunsten des Eigentümers getroffen – auch wenn seine Eigentumsrechte ebenfalls ein Entscheidungsfaktor sind. Es kommt also darauf an, die jeweiligen Interessen abzuwägen und so zu einer Entscheidung zu gelangen, die den Schaden für beide Seiten möglichst gering hält. Die Immobilie bleibt jedoch in jedem Fall im Alleineigentum und es besteht für diesen ein Anspruch auf Miete.

Besonderheiten: Ehevertrag und Teilungsversteigerung

Wenn beide im Grundbuch eingetragen sind, kann das Gericht ebenfalls keine Regelungen vornehmen, die in die Eigentumsrechte eingreifen. Das Gericht kann in solchen Fällen also nicht entscheiden, in wessen Eigentum das Haus übergeht. Es kann auch nicht ein Ehepartner alleine über die Zukunft der gemeinsamen Immobilie entscheiden. Für die Eheleute kommt es also darauf an, selbst festzulegen, wie es mit ihrer Immobilie bei einer Scheidung weitergeht – entweder durch einen Ehevertrag oder durch eine Scheidungsfolgenvereinbarung.

Eine Möglichkeit wäre zum Beispiel der Verkauf der Immobilie. So können beide ihr Geld, das sie in das Haus oder die Wohnung investiert haben, wieder zurückerlangen. Ist keine Einigung über das weitere Vorgehen, zum Beispiel durch einen Verkauf, möglich, und einer der Partner kommt daher nicht an sein Geld, so kann ausnahmsweise durch eine Teilungsversteigerung auch ohne die Zustimmung des Anderen agiert werden – doch dazu später mehr.

Güterstand, Vermögensausgleich & Zugewinnausgleich

Zudem findet bei einer Scheidung ein Vermögensausgleich statt. Wie dieser vonstatten geht, richtet sich danach, in welchem Güterstand die Eheleute leben. Der Güterstand legt fest, wie die Vermögensverhältnisse in der Ehe gehandhabt werden. Sie können dies in einem Ehevertrag festlegen. Ansonsten gelten für sie automatisch die rechtlichen Rahmenbedingungen, die für den Güterstand der Zugewinngemeinschaft vorgegeben sind. In § 1363 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz BGB) wird die Zugewinngemeinschaft folgendermaßen definiert: „Das jeweilige Vermögen der Ehegatten wird nicht deren gemeinschaftliches Vermögen; dies gilt auch für Vermögen, das ein Ehegatte nach der Eheschließung erwirbt. Der Zugewinn, den die Ehegatten in der Ehe erzielen, wird jedoch ausgeglichen, wenn die Zugewinngemeinschaft endet.“

Doch wie berechnet sich der „Zugewinn“? Laut § 1373 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Zugewinn das Endvermögen eines Ehegatten abzüglich des Anfangsvermögens. Es wird also ausschließlich der Vermögenszuwachs ab der Eheschließung in die Berechnung des Zugewinns aufgenommen.Wenn ein Ehepartner Geld in das gemeinsame Heim investiert hat, jedoch nicht im Grundbuch steht, muss er sich also keine Sorgen machen, dass er am Ende leer ausgeht. Ein Vermögensausgleich findet aber auch unabhängig von den getätigten Investitionen statt und richtet sich alleine nach den Vermögenswerten (auch in Form von Immobilien), die während der Ehe erwirtschaftet wurden.

Wer bleibt im Haus bzw. der Wohnung?

Kommt es zur Trennung, so stellt sich meist als erstes die Frage, wie die Eheleute nun ihre Wohnverhältnisse regeln können. Bietet das eheliche Heim genug Raum, dass beide Partner weiterhin getrennt dort leben können? Oder zieht einer von ihnen aus? Und wenn ja: Wer? Die Entscheidung, die im Zuge der Trennung über den weiteren Verbleib getroffen wird, muss jedoch nicht endgültig sein. Im weiteren Verlauf der Trennung können die Partner in Ruhe überlegen, wie sie das Ganze managen können. Können sie sich in diesen Fragen nicht einigen, wird oft das Gericht hinzugezogen.

Bei der Frage, wer einen rechtmäßigen Anspruch auf die gemeinsame Immobilie hat, ist es zunächst einmal wichtig, wer im Grundbuch eingetragen ist. Ist nur einer im Grundbuch eingetragen, so ist das Haus in seinem alleinigen Eigentum. Jedoch kann die Nutzung der Immobilie im Trennungs- bzw. Scheidungsfall unter gewissen Umständen eingeschränkt sein. Das Gericht wird eine solche Entscheidung jedoch immer durch eine sorgfältige Abwägung der Interessen beider Partner treffen. Hat einer der Ehegatten Eigentumsanteile, so wird dies also auch berücksichtigt.

Wohnanspruch während der Trennung

Im Allgemeinen haben beide Ehegatten in der Trennungszeit das Recht, in der Ehewohnung (bzw. im ehelichen Haus) zu bleiben. Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine Wohnungszuweisung zu beantragen. Das Gericht entscheidet dann, wer während der Trennung in der Wohnung oder im Haus bleiben kann. Der andere Partner muss gegebenenfalls ausziehen oder zumindest einen Teil der Immobilie für seinen Ehegatten zur Nutzung freigeben. Dabei kann es eine eher untergeordnete Rolle spielen, ob sich die Immobilie im Alleineigentum des Anderen befindet. Ausschlaggebend ist, ob ein Zusammenleben für einen der Ehegatten aufgrund gewisser Umstände zu dem Zeitpunkt nicht zumutbar ist. Gründe, die für eine Wohnungszuweisung in Betracht kommen, sind zum Beispiel:

  • Gewalttätiges Verhalten (körperlich oder psychisch) des Gatten
  • Unzumutbarkeit durch andere Faktoren wie zum Beispiel Drogen- oder Alkoholmissbrauch
  • Gefährdung des Wohls der gemeinsamen Kinder

Jedoch wird auch der Partner in die Entscheidung miteinbezogen. Sprechen also seinerseits Gründe gegen eine Wohnungszuweisung an den anderen Ehegatten, so wird das Gericht das ebenfalls zur Beurteilung heranziehen. Das alleinige Eigentum an der Immobilie kann als Grund dafür, während der Trennungszeit darin zu wohnen, also ausreichen – muss es aber nicht. Dem Eigentümer steht jedoch auf alle Fälle eine Nutzungsentschädigung (ähnlich wie eine Miete) zu.

Was, wenn ich Alleineigentümer der Immobilie bin und diese verkaufen möchte?

Die Immobilie darf in der Trennungszeit nicht ohne Zustimmung des anderen Partners verkauft werden. Außerdem wirkt sich ein Verkauf während der Scheidung auf den Vermögensausgleich, genauer gesagt den Zugewinnausgleich, aus. Daher benötigen Sie auch die Zustimmung Ihres Gatten, solange noch kein Zugewinnausgleich erfolgt ist.

Auch ein überstürzter Auszug bei der Trennung kann dazu führen, dass man das Nutzungsrecht verliert. Das geschieht, wenn man nicht innerhalb von 6 Monaten nach dem Auszug bekundet, dass man irgendwann wieder in die Wohnung zurück möchte. Derjenige, der aus der Wohnung ausgezogen ist, kann die Wohnung dann nur betreten, wenn der in der Wohnung verbliebene Gatte auch einverstanden ist.

Ansprüche während und nach der Scheidung mit Haus

Doch was geschieht nach der Trennungszeit? Auch hier besteht die Möglichkeit, eine Überlassung der Ehewohnung zu beantragen, wenn besondere Gründe vorliegen, die nahelegen, dass ein besonderer Bedarf dafür besteht. Das kann zutreffen, wenn von einem Gatten zum Beispiel aufgrund seines Gesundheitszustands oder seines Alters kein Umzug verlangt werden kann.

Auch bei der Überlassung der Ehewohnung wird jedoch sorgfältig abgewogen, bevor eine solche Entscheidung getroffen wird. Befindet sich die Immobilie im Alleineigentum des Anderen, so müssen schwerwiegende Gründe vorliegen, um entgegen seiner Eigentumsrechte eine Wohnungsüberlassung zu beschließen. Wird dem Antrag stattgegeben, so ändert dies ebenfalls nichts an den Eigentumsverhältnissen, jedoch kann dadurch ein Mietverhältnis begründet werden.

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Einigung über gemeinsames Eigentum

Haben beide Ehepartner Eigentumsanteile an einer Immobilie, empfiehlt es sich, eine einvernehmliche Entscheidung auf außergerichtlichem Wege zu treffen. Da beide im Grundbuch stehen, haben auch beide einen Anspruch auf einen Teil der Immobilie. Daher müssen sie auch gemeinsam über die Zukunft der Immobilie entscheiden.

Es spielt dabei keine Rolle, ob einer von beiden über den größeren Anteil am Haus verfügt – es besteht dadurch also kein Anrecht auf das gesamte Haus. Zudem hat jeder Ehegatte hat ein Recht, das Geld, das er in das gemeinsame Heim investiert hat, zurückzuerlangen. Kommt keine Einigung zustande, die dies ermöglicht, kann es dazu kommen, dass gerichtliche Wege beschritten werden. Es empfiehlt sich, schon während der Trennungszeit zu klären, wie es mit der Immobilie weitergehen soll, und dies in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festzuhalten.

Haus auszahlen bei Scheidung

Verzichtet ein Partner auf die Immobilie und möchte das Geld für seine Eigentumsanteile zurückerhalten, gibt es mehrere Wege – je nachdem, wie der Andere dazu steht. Möchte der Andere das Haus oder die Wohnung behalten, so können die beiden beschließen, das Haus auf diesen zu überschreiben. Im Zuge dessen geht die Immobilie in das Alleineigentum über. Dabei werden die restlichen Eigentumsanteile vom Partner dazugekauft. Ein Wertgutachten kann dabei helfen, den passenden Preis festzulegen. Für die Überschreibung müssen die Eheleute dann einen Notar aufsuchen und diese von ihm beurkunden lassen.

Am besten ist es, das zu erledigen, bevor die Ehe endgültig geschieden ist. Solange Sie noch verheiratet sind, fällt nämlich keine Grunderwerbsteuer an. Außerdem sollten Sie davor bereits Regelungen zum Unterhalt und Zugewinnausgleich (dazu später mehr) getroffen haben. Bei einem bestehenden Kreditvertrag sollte dieser vom künftigen Alleineigentümer übernommen werden. Klären Sie dies am besten schon vor der Überschreibung mit der kreditgebenden Bank.

Vermietung oder Hausverkauf bei Scheidung

Ein Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist eine gute Möglichkeit, dass beide wieder an ihr Geld kommen – vorausgesetzt, sie können sich einigen, wie sie es aufteilen. Am besten ist es, wenn man das schon vor dem Verkauf klärt und vertraglich fixiert. Auch über den Verkaufspreis sollten sich die Eheleute einigen. Am besten ist es jedoch, einen Makler bzw. Gutachter zu beauftragen – dieser kann einen angemessenen Verkaufspreis für die Immobilie festlegen, der dem tatsächlichen Wert entspricht.

Ein Verkauf kann auch schon während der Trennungszeit stattfinden. Ist die Trennungszeit vorüber und ein Gatte möchte das Haus verkaufen, der andere jedoch nicht, so kann er vor Gericht erreichen, dass er auf diesem Wege die Zustimmung für einen Verkauf erhält. Überlegenswert wäre es auch, das Haus zu vermieten und die Miete anteilsmäßig untereinander aufzuteilen. So muss man sich nicht ganz von dem Haus trennen – jedoch bleiben weiterhin beide Partner Eigentümer des Hauses.

Realteilung im Zuge der Scheidung

Eine weitere Möglichkeit, bei welcher das Haus im Eigentum beider Partner bleibt, ist eine sogenannte Realteilung. Dabei wird das Haus umgebaut, so dass dadurch zwei getrennte Wohneinheiten entstehen. Das kann natürlich je nach Ausgangslage mit hohen Kosten verbunden sein. Außerdem sollten sich die Ehepartner überlegen, ob sie ihr weiteres Leben nach der Scheidung wirklich im selben Haus verbringen wollen. Ansonsten bietet die Realteilung aber auch die Möglichkeit, dass einer der Partner die Wohneinheit, die in seinem Eigentum ist, vermieten kann. Derjenige der im Haus bleiben möchte, sollte sich also auch überlegen, ob er dies möchte. Entscheiden Sie sich für eine Realteilung, sollten Sie dies in einer notariellen Teilungsurkunde festhalten.

Überschreibung auf gemeinsame Kinder

Die Eheleute können ihre Immobilie auch durch eine Schenkung an ihre gemeinsamen Kinder vergeben. Dadurch kann entweder das gesamte Haus auf die Kinder überschrieben werden oder auch nur die Eigentumsanteile eines Partners. In beiden Fällen müssen die Ehegatten beide einverstanden sein. Möchte man eine Schenkung an gemeinsame Kinder vornehmen, so ist zu berücksichtigen, dass dies bei minderjährigen Kindern nur mit Genehmigung des Vormundschaftsgerichts stattfinden darf. Bedenken Sie aber, dass Eigentum auch immer gewisse Pflichten mit sich bringt. Übernimmt das Kind das gemeinsame Haus, so hat es später einmal auch die damit einhergehenden Kosten zu tragen bzw. es ist diesbezüglich auf Ihre finanzielle Unterstützung angewiesen.

Teilungsversteigerung

Doch wie können die Partner vorgehen, wenn keine einvernehmliche Lösung für diese Angelegenheiten in Sicht ist und die oben genannten Optionen somit nicht in Frage kommen? Wie bereits ersichtlich wurde, kann das Gericht nicht in die Eigentumsverhältnisse eingreifen, jedoch wird es auch die rechtmäßigen Interessen anderer Beteiligter berücksichtigen. Wenn ein Ehegatte keine andere Möglichkeit hat, an sein Geld zu kommen, dann kann es in solchen Situationen zu einer Art Zwangsversteigerung kommen, der sogenannten Teilungsversteigerung. Das ist die einzige Möglichkeit, das Haus auch ohne Einverständnis des Ehepartners verkaufen zu können – jedoch birgt so eine Teilungsversteigerung hohe Risiken und kann große Verluste für beide Seiten bedeuten. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Teilungsversteigerung, der sich diesem Thema ausführlich widmet.

Kredite bei Scheidung mit Haus

Haben die Eheleute einen Kredit aufgenommen, um die Immobilie zu finanzieren, so entscheidet sich normalerweise anhand des weiteren Vorgehens mit dieser auch der zukünftige Umgang mit dem Kredit. Generell bleibt der Kreditvertrag unabhängig von der Scheidung bestehen. Wenn einer jedoch das Haus behält und beide als Kreditnehmer gelten, so liegt es damit auch an ihm, den Kredit alleine zu übernehmen. Der Bank sollte dies auch mitgeteilt werden. Es muss dann ein neuer Kreditvertrag abgeschlossen werden und es können Vorfälligkeitszahlungen zu leisten sein. Die Vorfälligkeitszahlungen entstehen durch frühzeitige Kündigung des Kredits.

Scheidung während Hausbau

Kommt es während einem Hausbau zur Scheidung, so sind ebenfalls die obigen Aspekte zu berücksichtigen. Wem das Haus gehört richtet sich also nach den Eigentumsverhältnissen. Auch der Zugewinnausgleich erfolgt nach denselben Regeln, die im Falle des Erwerbs eines fertigen Hauses gelten. Problematisch ist hier, dass es sich ein Partner alleine oft nicht leisten kann, das Haus ohne die Unterstützung des Anderen fertig zu bauen. Selbstverständlich hat es auch einen großen Einfluss, wie weit der Bau bereits fortgeschritten ist. Ist das Haus erst zur Hälfte fertig, so wird noch viel Geld in die Fertigstellung fließen müssen. Eventuell sind auch noch Baukredite abzubezahlen.

Ob das Haus also während der Ehe fertig gekauft wurde oder ob es gebaut wurde, macht rechtlich gesehen keinen Unterschied. Jedoch wird der Hausverkauf schwierig werden und auch Vermieten ist meist keine Lösung. Zudem ist es häufig so, dass die Eheleute sich nur sehr schwer von der Immobilie trennen können. Wenn irgend möglich, sollten sie versuchen, gemeinsam zu einer Lösung zu finden, damit keine hohen finanziellen Schäden auftreten. Es kann durchaus sinnvoll sein, das Haus fertigzustellen und es anschließend zu einem guten Preis zu verkaufen. Auch eine Realteilung könnte sich anbieten – besonders dann, wenn der derzeitige Stand der Immobilie eine unkomplizierte Umsetzung ermöglicht.

Wie kann ein Anwalt für Familienrecht helfen?

Scheidungen mit gemeinsamen Immobilien können besonders aufwühlend sein. Da kann es leicht passieren, dass man voreilige Entscheidungen trifft, die weitreichende Folgen haben. Zudem können viele Faktoren eine Rolle spielen und es ist schwierig, da noch den Überblick zu bewahren. Mit einem Anwalt können Sie Ihre Lage genauestens analysieren und einordnen. Auf dieser Basis können Sie Entscheidungen treffen, die nichts unberücksichtigt lassen.

Sie erhalten so nicht nur eine Kostenaufstellung, in der alle Belastungen und Zugewinne eingerechnet sind, sondern auch rechtliche Auskünfte und Lösungsansätze, die Ihnen eine gute Orientierung für die weiteren Handlungsweisen sein können. Wenn Sie sich darüber im Klaren sind, welche Konsequenzen die verschiedenen Möglichkeiten mit sich bringen, kann sich ganz von selbst der weitere Weg ebnen. Insbesondere bei streitigen Scheidungen wird ein Anwalt nötig sein, damit Sie Ihre Anliegen durchsetzen können und Anträge (z.B. auf Zugewinnausgleich) stellen können. Er kann Sie zudem auch dabei unterstützen, dass Sie und Ihr Partner Lösungen finden, die für beide vorteilhaft sind.

Setzen Sie frühzeitig einen Ehevertrag auf!
regeln Sie vertraglich, wem was nach der Scheidung zustehen würde. Sparen Sie sich Sorgen und beauftragen Sie einen Anwalt!

FAQ: Scheidung mit Haus 

Grundsätzlich haben beide in der Trennungszeit das Recht, in der Ehewohnung zu bleiben. Jedoch kann durch Antrag auf Wohnungszuweisung auch ein Partner die alleinige Nutzung zugesprochen bekommen. Bei gewalttätigem Verhalten seitens des anderen Partners bestehen zum Beispiel gute Chancen auf eine Alleinnutzung. Der weitere Verbleib in der Immobilie richtet sich zwar grundsätzlich danach, in wessen Eigentum sich das Objekt befindet.
Versuchen Sie auf jeden Fall, eine einvernehmliche Lösung zu finden und gehen Sie eventuell auch Kompromisse ein. Lassen Sie sich am besten von einem Anwalt beraten, um eine Lösung zu erarbeiten. Idealerweise können Sie dadurch auch auf außergerichtlichem Wege klären, wie es weitergeht. Ansonsten kämen nur noch gerichtliche Schritte in Betracht, was mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Sie können dann zum Beispiel die Zustimmung zum Verkauf vor Gericht erwirken. Als letzte Lösung bietet sich eine Teilungsversteigerung an, die in den seltensten Fällen ratsam ist.
Empfehlenswert ist es, schon vor einer Scheidung zu vereinbaren, wie man im Scheidungsfall damit umgeht. Durch Aufsetzen eines Ehevertrags kann so eine Basis für eine eventuelle Scheidung geschaffen werden, die den Eheleuten später viel Ärger ersparen kann. Ansonsten sollten Sie möglichst früh – am besten noch in der Trennungszeit – besprechen, wie Sie weiter vorgehen wollen. Sie können die Problematik jedoch jederzeit angehen – auch nach der Scheidung ist das noch möglich. Bedenken Sie jedoch, dass im Fall einer Überschreibung des Hauses an einen Gatten nach vollzogener Scheidung auch eine Grunderwerbsteuer anfällt.
Ein Beitrag der juristischen Redaktion
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